договор долевого участия

Переуступка прав на квартиру в новостройке (вариант ДДУ)

Как правило, перепродажа квартиры в новостройке еще до подписания акта приемки происходит в том случае, если она была всего лишь средством инвестирования. Расчет относительно простой: жилье, покупаемое «на стадии котлована» намного дешевле квадратных метров в том же доме, но уже выстроенном и подготовленном к сдаче. Это естественно, ведь когда подходит срок сдачи дома, та же квартира уже стоит намного дороже.

Весь фокус в том, чтобы продать свои законные квадратные метры когда дом уже сдан, но еще до подписания акта приема-передачи. Ведь в этом случае не платится налог. А поскольку дольщик или член ЖСК (в зависимости от схемы, по которой осуществлялась покупка будущего жилья) еще не является собственником квартиры, то юридически возможна только переуступка прав требования на объект недвижимости.

Все эти тонкости давно известны людям, занимающимся инвестициями в недвижимость и процесс переуступки для них – открытая книга. Но иногда бывают и другие ситуации.

Весна 2014 заставила поволноваться россиян резкими скачками роста на валютном рынке и ослаблением рубля. Поэтому, не видя другого способа сохранить накопленное за годы, люди предпочитали взять потребительский кредит на недостающую сумму для покупки квартиры и купить хотя бы какой-нибудь объект недвижимости. Как правило, это была квартира в новостройке на стадии «котлована». И когда пройдет определенный период стабилизации, весьма вероятно, что новички-инвесторы захотят реализовать вложенные деньги в недвижимость. То есть, опять же подойдут вплотную к процессу переуступки прав. Вот только напомним, что в этом процессе существуют свои «подводные камни». Приводим несколько из них.

Как грамотно оформить переуступку прав на квартиру

По законам РФ (ФЗ-214 ст. 11 и ГК РФ ст. 382) переуступить права на недвижимое имущество еще до подписания акта приема-передачи можно, но только при условии выполнения следующих пунктов:

  • Дольщик выплатил всю сумму, указанную в договоре долевого участия.
  • Есть письменное подтверждение о выплате установленной суммы от застройщика в виде соглашения о зачете взаимных требований.
  • Застройщик письменно подтверждает свое согласие на переуступку прав.

Последний пункт нуждается в пояснении. Дело в том, что по действующему законодательству подобное согласие застройщика необязательно. Но если необходимость согласия прописано в ДДУ, то его необходимо получить в письменном виде и в обязательном порядке. А этот пункт в договоре, скорее всего, будет предусмотрен. Судите сами: свое согласие застройщик рассматривает как услугу и берет за «услугу» до 3% от стоимости объекта недвижимости. Вряд ли какая-либо компания откажется от денег, даже от такого небольшого процента. А вот покупателю это выльется в дополнительные финансовые затраты. Но, справедливости ради надо сказать, что все компенсируется новой, более высокой ценой квартиры в уже построенном доме.

Кроме того, если дольщик упустит этот момент из виду и не оформит согласие письменно, то в дальнейшем суд может признать переуступку прав недействительной. Прецеденты уже были и вряд ли стоит рисковать.
Еще один момент стоит напомнить: переуступка прав требования на квартиру возможна только после регистрации договора в государственном регистрационном органе (Росреестре для Санкт-Петербурга). Вроде бы очевидный факт, но иногда покупатели не знают и такого.

Бывает, что переуступается квартира с обременением в виде ипотечного кредита. Этот момент уже обсуждался здесь. Но времена меняются и банки уже с бОльшей охотой идут на уступку прав по ДДУ и особой сложности переоформление кредита не вызывает. Более того, банки предоставляют ипотечные кредиты на уступку прав по ДДУ. Все, что для этого нужно – чтобы новостройка была аккредитована в этом же банке.

Доля банков, предлагающих услуги кредитования по уступке прав в Санкт-Петербурге неизменно растет. Если раньше можно было обратиться в Сбербанк, МТС-банк и Банк «Санкт-Петербург», то теперь их ряды пополнили ВТБ-24, Промсвязьбанк и Банк Москвы.

Небольшое примечание. Все мы – законопослушные граждане. Но если вы участник сделки по схеме «Переуступка прав требования на объект недвижимости» в еще несданной новостройке, то, как правило, в договоре уступки не прописываете настоящую цену. Ведь потом придется платить налог с бОльшей суммы. В договоре обычно указывают ту цену, по которой приобреталась квартира на начальном этапе строительства. Разницу покупатель и продавец (если они – физические лица) обсуждают между собой и передают из рук в руки или другим способом без лишней огласки. Поэтому постарайтесь найти наиболее безопасный и надежный способ передачи/получения денег.

В этой статье обсуждались тонкости переуступки прав на квартиру в новостройке при заключении ДДУ. Но есть и другие варианты: схема ПДКП, ЖСК и другие. Рассмотрены они будут в следующих статьях.

Нажмите, чтобы не потерять
Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Еще статьи по теме

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав
ЖСК: минусы и интерес застройщика
Если застройщик предлагает перенести сроки
Скидки на квартиры в новостройках от застройщика
Как выбрать квартиру в новостройке личный опыт
Поправки в 214 ФЗ последние новости
Неустойка с застройщика если дом не сдан
Купить квартиру в новостройке от застройщика
Купить квартиру через агентство недвижимости
Оформление собственности на квартиру в новостройке – пошаговый план
Ольга Мещерякова

Приветствую! Я — Ольга Мещерякова, автор статей на этом блоге и в недавнем прошлом риэлтор в Санкт-Петербурге. Что позволяет ориентироваться на рынке недвижимости. А задача у меня простая: помочь своим читателям не наступать на "грабли" при покупке жилья. Что случается достаточно часто, к сожалению...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *