Схем, по которым финансируется возведение новых жилых домов, застройщики используют достаточно много. Не все из них надежные и не все понятные. Но строительство жилья по схеме ЖСК стоит на втором месте по популярности у покупателей квадратных метров после схемы ДДУ (Федеральный закон № 214). Что говорит о более-менее испытанной и проверенной практике покупки квартир в кооперативных домах. Рассмотрим основные плюсы и минусы участия в строительстве по схеме ЖСК.
Преимущества и недостатки схемы ЖСК в новостройках
Главный плюс покупки квартиры по схеме ЖСК – возможность контролировать процесс строительства. Как член ЖСК, вы имеете полное право проверить состояние будущего дома, степень его готовности и т.д.
Главный минус – неизвестность в финансовом плане и в сроках строительства, а также возможность двойных продаж. Если при продажах жилья по ДДУ (ФЗ-214) есть фиксированная сумма для оплаты будущей квартиры, то при кооперативном строительстве положение дел другое. Возможность продать квартиру дважды по ДДУ исключается, так как договор подлежит регистрации в Росреестре. Для пайщиков такой возможности нет.
Правление собирает начальную сумму, затем по мере продолжения возведения дома могут понадобиться дополнительные расходы (подорожают строительные материалы или другие непредвиденные затраты). Даже если в договоре указана конкретная фиксированная денежная сумма паевого взноса, по закону правление имеет право изменить ее в одностороннем порядке.
Кроме того, устав у каждого ЖСК свой и в деталях нужно разбираться. Что довольно сложно для обычного неискушенного в юридических тонкостях покупателя недвижимости. Зато Устав ЖСК обычно разрабатывают опытные юристы, специально нанятые правлением. Поэтому здесь могут быть неприятные сюрпризы, если перед вступлением в товарищество не проконсультироваться со специалистом.
Еще один обязательный момент: правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство необходимо проверять в обязательном порядке самостоятельно. В отличие от ДДУ по ФЗ-214 (в этом случае разрешительная документация проверяется сотрудниками Росреестра перед регистрацией договора, что исключает обман дольщиков).
Примечание. Участок под строительство должен находиться в собственности кооператива. Аренда при строительстве жилья нежелательна.
Проверку документов желательно поручить профессиональным юристам. Подводных камней при схеме ЖСК достаточно много и не всегда их можно увидеть непрофессиональным взглядом. Кроме того, договор с ЖСК не подлежит обязательной регистрации в ФРС. Что может вызвать в дальнейшем затруднения. Кроме того, есть и другие риски при использовании схемы ЖСК.
Если вы покупаете квартиру в доме, уже построенном по схеме ЖСК
При покупке жилья в кооперативном доме на вторичном рынке, сложностей обычно не бывает. Пай выплачен и все вопросы (организационные и юридические) уже решены.
Вам могут предложить стать членом кооператива. Но делать это вы не обязаны. Став членом кооператива вы сможете участвовать в управлении общедомовой собственностью (обсуждать и решать на собрании вопросы уборки, содержания мест общего пользования, ремонта и др.). Стоит ли участвовать в общественной жизни дома – решайте самостоятельно, так как на продажу квартиры в будущем членство не влияет.
Если предыдущим владельцем пай за квартиру выплачен полностью, то других вопросов к вам со стороны правления возникнуть не должно. А становиться ли еще одним функционером кооператива – решать только вам.
Какая площадь квартиры нужна для комфортной жизни
Как узнать кто прописан в квартире перед покупкой
Перепланировка хрущевки – 3 совета как расширить
Сохраните, чтобы не потерять