Как не купить квартиру с долгами по коммуналке

По действующим законодательным нормам, долги по оплате коммунальных услуг закреплены за конкретным лицом. То есть тот, кто потреблял коммунальные услуги, то за них и должен платить. Но практически… Как не купить квартиру с долгами по коммуналке, несмотря на теоретическую правоту, разберем ниже по тексту.

Купил квартиру с долгами по коммунальным платежам

Вы читаете каждое слово в ДКП, перед подписанием договора купли-продажи квартиры? Тогда наверняка вы отметили для себя, что там обязательно есть пункт:

«Покупатель приобретает право собственности на указанный объект недвижимого имущества с момента государственной регистрации настоящего договора, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость и коммунальные услуги, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию жилых помещений в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации».

Кроме того, к договору купли-продажи обязательно прилагается Акт приема-передачи, в котором также есть положение:

«Претензий по передаваемому объекту недвижимого имущества стороны друг к другу не имеют».

Вот теперь резюмируем: как бы вы не договорились с продавцом полюбовно о выплате долгов по коммуналке, после подписания договора купли-продажи и Акта приема передачи, он может спокойно забыть о своих обещаниях (исключения могут быть в случае договоренности, зафиксированной у нотариуса).

Поэтому действуйте грамотно: перед покупкой квартиры лично проверьте все коммунальные платежи вашего продавца. Делается это просто: идем с последними квитанциями (продавец обязан предоставить) в управляющую компанию. Там все выясняем и если все в порядке, то обязательно прилагаем к Акту приема-передачи справки об отсутствии задолженности по каждому виду предоставляемых коммунальных услуг. Эти справки на момент подписания договора должен предоставить продавец недвижимости.

Если с долгами не все в порядке, то тут возможны варианты:

• Продавец оплачивает долги перед подписанием ДКП.
• Стоимость объекта недвижимости уменьшается на размер суммы всех задолженностей.
• Продавец и покупатель договариваются о погашении долгов с обязательной регистрации договоренности у нотариуса.

Если все же после приобретения квартиры к вам начинают приходить платежки со старыми долгами, то вы имеете право идти в управляющую компанию с двумя документами: с договором купли-продажи и платежкой. И доказывать, что это не ваши долги и платить за них должен прежний собственник. Но… Это путь судебных разбирательств. Конечно, если вы на них решитесь:)

Теперь обращу внимание читателей на одну немаловажную квитанцию по оплате коммуналки, которая отличается от других:

Квитанция за капитальный ремонт

Это нововведение по коммунальным платежам имеет одну особенность: долги по кап. ремонту переходят на нового владельца квартиры в любом случае. Если по остальным платежкам еще можно «отсудиться», то по Жилищному Кодексу, долги по этой статье идут всегда вместе с квартирой от собственника к собственнику. Учтите это сложный момент.

Кроме того, квитанция по кап. ремонту бывает на отдельном бланке или этот пункт может быть вписан в общую платежку не всегда понятным языком. То есть выяснить оплату по этой услуге иногда бывает сложно (продавец «забыл» показать отдельный бланк или вы не разобрались в общей платежке). Поэтому обязательно уточняйте: как и когда последний раз оплачивался капитальный ремонт здания, в котором вы приобретаете квартиру.

Еще один момент, на который хотелось бы обратить внимание: кто должен проверять наличие долгов по коммуналке: клиент или риэлтор? Хороший риэлтор просто обязан предупредить своего клиента о необходимости проверки ВСЕХ оплат по коммунальным платежам и подсказать правильный выход в случае больших задолженностей у продавца. Но ходить и сверять квитанции – это задача продавца и покупателя.

Собственно, для того, чтобы не купить квартиру с долгами по коммуналке достаточно сделать два действия: проверить лично оплату на текущий момент и приложить к Акту приема-передачи справки об отсутствии задолженностей. Согласитесь, это достаточно просто. Удачи.