Вложились в ипотеку, а теперь не хватает даже на жизнь? Тогда остается сделать правильные выводы и продать ипотечную квартиру. Как? Ведь она находится в залоге и ее владельцем до полного погашения кредита является банк. Но не все так безнадежно:)
Ипотечная квартира продается. Вот только схема сложная и требует усилий как со стороны ипотечного заемщика, так и со стороны будущего покупателя. Но если коротко, то все действия укладываются в предложение:
Происходит переоформление документов по схеме переуступки прав по договору инвестирования в строительство (ДДУ, ЖСК или другой вид заимствования застройщиком денег инвестора) при значительной трате времени и нервов на переговоры с застройщиком и банком-кредитором.
На юридическом языке это называется
Продажа квартиры из под залога
В реальной жизни бывают два варианта:
- Когда у покупателя квартиры в залоге уже есть собранная сумма для того, чтобы сразу оплатить ее полную стоимость.
- Для покупки квартиры в залоге покупателю необходимо оформить ипотечный кредит.
В этой статье рассмотрим самый простой и понятный первый вариант, а более сложный второй случай распишем в следующей статье. Так как может получиться длинный и запутанный «опус», а утомлять читателя не в моих правилах.
История: первый дольщик подписал ДДУ, заключив при этом в банке договор ипотечного кредитования. Полную цену договора еще только предстоит выплатить банку-кредитору. Но жизненные обстоятельства заставляют продать квартиру с ипотекой.
Решив продать, первый дольщик находит покупателя, у которого уже собраны деньги на полный пакет «цена ДДУ + % для покупки». Под процентом здесь понимается удорожание квадратного метра в строящемся доме по мере его возведения. Ведь разница между стоимостью квадрата на этапе котлована и на момент переоформления прав требования растет вместе со степенью готовности здания к эксплуатации.
Найдя друг друга (покупатель — продавец), обе стороны проходят последовательно по схеме:
- Договориться с банком о погашении ипотечного кредита, а с застройщиком – о возможности переуступки прав.
- Покупатель передает полную сумму (стоимость ипотечной квартиры по ДДУ + %). Передача происходит на основании грамотно составленной расписки (см. ниже).
- Ипотека погашается и с ДДУ снимается обременение.
- ДДУ переоформляется на покупателя, который после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности.
Расписка составляется в простой письменной форме и по действующим законодательным нормам не требует обязательной регистрации у нотариуса (но!). Напоминаю, что правила составления расписки необходимо чтить, дабы избежать проблем в будущем (см. статью «Правила написания расписки»). А заверить у нотариуса не помешает – ведь деньги-то немалые.
Предварительно необходимо договориться, кто именно оплачивает процент застройщика (до 3%) за согласие на переуступку и стоимость услуги оформления переуступки в регистрирующих органах.
Примечание. Не имеет значения, на каком этапе строительства происходит продажа квартиры в ипотеке: котлован или заключительная отделка. Важно то, что переоформление должно произойти до ввода дома в эксплуатацию. После этого ДДУ теряет свое значение и продавать придется уже квартиру с обременением по ипотеке, с налогом в 13% и еще более изматывающей бумажной волокитой.
Согласитесь, что все вполне осуществимо и продать квартиру в ипотеке по силам обычному человеку без юридической подготовки. Более сложный случай оформления при недостатке денег у покупателя, рассмотрим в следующей статье. Удачи.
Сохраните, чтобы не потерять