таунхаусы с земельным участком

Купить таунхас с земельным участком: возможные варианты

Юридический статус земельного участка, который покупается вместе с таунхаусом, решает многое: насколько дороже он обойдется покупателю, возможна ли индивидуальная собственность, будут ли проблемы с последующим оформлением и насколько сложно его будет в дальнейшем продать, если возникнет такая необходимость. Приведу возможные варианты оформления земельного участка под таунхаусом в собственность.

Три варианта оформления земельного участка под таунхаус

В условиях сегодняшнего дня, возможны три варианта оформления земельного участка под таунхаусом:

Первый. В соответствии с Земельным кодексом РФ, земельный участок должен иметь определенную категорию и вид разрешенного использования. В применении к таунхаусу, земельный участок должен находиться в категории «земли населенного пункта» и иметь вид использования «жилищное строительство» (или «малоэтажное строительство»). Только в этом случае он безукоризненно «юридически чист». Но и оформляется таунхаус как квартира (см. во второй части статьи).

Подобное идеальное сочетание условий использования земельного надела для строительства таунхауса встречается довольно редко в российских условиях. Большинство поселков, особенно эконом-класса, возводятся на землях сельскохозяйственного назначения (бывшие совхозно-колхозные поля), взятых в аренду. Частично этим и объясняется невысокая стоимость блокированных домов эконом-класса. Почему не стоит покупать этот вариант, вряд ли стоит объяснять. Ведь дома на земле, взятой в аренду и построенные с нарушением Градостроительного кодекса могут попасть под снос.

Второй. Есть вариант покупки таункауса на землях под ИЖС, относящихся к населенному пункту. Но здесь важно учитывать, что схема ИЖС разрешает строительство только одного дома на одну семью на конкретном участке. Поэтому застройщики, исхитрившись, делают следующую вещь:

В каждом населенном пункте есть своя минимально допустимая площадь под ИЖС. Требования по размеру минимального участка под ИЖС прописываются в Правилах землепользования и застройки для каждого поселения.

Приобретая определенный земельный участок на землях населенного пункта, застройщик делает нарезку по размерам минимального надела. Затем на каждом участке строит отдельный дом, вплотную к следующему дому. Получается ряд сблокированных домов с отдельными входами. С юридической точки зрения закон соблюден – на каждой нарезке отдельный дом для отдельной семьи. Таунхаус так и записывается – отдельный дом. Поэтому земельный участок оформляется в индивидуальную собственность.

Примечание: в этом случае при покупке нужно внимательно ознакомиться с разрешенными размерами минимального участка. Если застройщик на разрешенном минимальном участке в 6 соток построил два дома с территорией 3 сотки — это нарушение. Под каждой сблокированной секцией должна быть площадь не меньше минимального участка, ни сантиметром меньше. 

Третий вариант, наиболее рискованный – строительство поселка таунхаусов на землях сельскохозяйственного назначения с разрешением «под дачное строительство». В последнее время именно этот вид строительства коттеджей и таунхаусов под видом дач расцвело пышным цветом.

Объясняется это просто: на возведение дач не требуется разрешение на строительство и последующего принятия в эксплуатацию. После строительных работ достаточно предоставить технический паспорт на объект и зарегистрировать его, предъявив свидетельство о праве собственности на землю. Таковы условия «дачной амнистии», под которую и маскируются застройщики.

Но, как известно, сроки «дачной амнистии» подходят к концу (продлена до 2018 года, — прим. от 4.07.15), а сложности для подведения инженерных систем к блокам те же. То есть, для каждого дома необходимо вести собственную линию от магистрали. Да и общего чердака у домов не должно быть, так как каждый таунхаус в этом случае числится отдельным блокированным домом – дачей. То есть, строя таунхаусы под видом дач, застройщик осознанно идет на нарушения Градостроительного комплекса.

Примечание. Учтите, что постоянная прописка в подобных блоках-дачах возможна, но для того, чтобы ее сделать потребуются дополнительные усилия. После регистрации права собственности на дом необходимо зарегистрировать его как «пригодный для постоянного проживания» в кадастровом органе. Затем отправляться в местный ФМС для оформления постоянной регистрации. 

Тонкости в оформлении земельного участка таунхауса

Таунхаус, построенный на участке со статусом «земля населенного пункта»+вид разрешенного использования «малоэтажное строительство» может быть оформлен только как квартира в многоквартирном доме. Соответственно, земля под общим блоком из таунхаусов оформляется в общую собственность и каждому выделяется его доля. Сложности в использовании доли земельного участка описаны здесь, поэтому не буду повторяться.

Отмечу только, что весь участок под блоками-квартирами должен быть поставлен на кадастровый учет и иметь кадастровый паспорт. Все это можно оформить с момента регистрации права собственности в любом из таунхаусов в общей линии блоков.

Второй вариант «строительство с использованием минимального земельного надела» встречается редко, так как:

  • По правила, дома не должны иметь общий подвал и общую крышу. Если с подвалами еще можно решить вопрос, то общая крыша – особенность блоков.
  • Подводка инженерных коммуникаций к каждому дому-секции в этом случае должна вестись раздельно. Но тогда застройщик терпит дополнительные финансовые затраты, на что строительные компании идут крайне редко.
  • Земля со статусом ИЖС стоит дорого.

Третий вариант оформления таунхауса с земельным участком под видом «дачи» опасен в принципе. Слишком неустойчивая юридическая основа для такого серьезного приобретения как хороший загородный дом. Застройщик может просто исчезнуть с вашими деньгами, когда начнется компания против построенных «не по правилам дач» или возникнут сложности с арендой земли. Стоит ли рисковать – решать вам. Удачи

Нажмите, чтобы не потерять
Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Еще статьи по теме

Купить квартиру в СПб и не нарваться на посредника
Квартира на первом этаже: есть минусы, но есть и плюсы
Таунхаус и участок земли: что нужно знать
Покупка квартиры по схеме ДДУ (ФЗ-214): плюсы и минусы
Налог по кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге
Как узаконить перепланировку квартиры
Парашютисты и пожарные из ЖК «Аврора»
Банковская ячейка: стоимость аренды
Что нужно заверять у нотариуса при покупке квартиры 2016
Квартира от застройщика недорого — в чем подвох?  
Ольга Мещерякова

Приветствую! Я — Ольга Мещерякова, автор статей на этом блоге и в недавнем прошлом риэлтор в Санкт-Петербурге. Что позволяет ориентироваться на рынке недвижимости. А задача у меня простая: помочь своим читателям не наступать на "грабли" при покупке жилья. Что случается достаточно часто, к сожалению...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *