К 2014 году продажи в новостройках Санкт-Петербурга по схеме ДДУ (ФЗ-214) стали опробованной и распространенной схемой. К тому же более-менее надежным способом покупки-продажи как для покупателя, так и для застройщика. Но приобретение квартир с применением серых схем все же занимает примерно 5% от общего объема продаж. Почему столь живуч этот способ реализации квартир и чего стоит опасаться при ПДКП (предварительный договор купли-продажи)? Разберемся подробно.
Виды предварительных договоров купли-продажи
Предварительная покупка квартиры может быть «замаскирована» различными договорными обязательствами между застройщиком и покупателем. Это может быть:
Соглашение об обеспечении исполнения обязательств. Покупатель вносит на счет компании стоимость квартиры в обмен на обязательство застройщика заключить договор долевого участия после получения разрешения на строительство.
Договор займа. Покупатель «дает в долг» застройщику сумму, равную стоимости выбранной квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию, компания в обмен на «долг» предоставляет квартиру. Происходит взаимозачет денежных средств.
Предварительный договор долевого участия. В обмен на внесенную сумму, застройщик подписывает обязательство заключить основной договор долевого участия после получения разрешения на строительство.
Договор залога или инвестиционные соглашения на основе федерального закона №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ…». Клиент оставляет залог (стоимость квартиры) в компании в обмен на обязательство опять же заключить ДДУ после получения всех разрешительных документов на строительство.
Соглашение о бронировании, ПДКП (предварительный договор купли-продажи), либо другой документ с обязательством застройщика предоставить квартиру в доме, который он построит.
Вексель – в этом случае составляется договор купли-продажи векселя и обычный предварительный договор купли продажи. Как вариант: ПДКП на квартиру может быть заменен соглашением о намерениях. Подразумевается, что вексель является оплатой будущего жилья и застройщик предоставит вам построенное жилье в обмен на погашение векселя. Но в этом документе нет четкого определения – какую именно квартиру вы приобретаете, да и строители могут просто погасить вексель деньгами. То есть у вас просто взяли беспроцентный кредит…
Договор участия в хозяйственной деятельности. По этому «документу» может осуществляться только хозяйственная деятельность. Строительство жилья в эту сферу не входит и деньги таким образом не могут быть привлечены.
Коммандитное товарищество. «Экзотическая» формулировка подразумевает под собой объединение граждан для получения прибыли от совместной деятельности. Но! Имущественные права здесь невозможны. Поэтому это просто обман покупателей недвижимости.
Есть и другие способы предварительных договоров для «покупки» квартиры или дома.
Но суть здесь одна: любой предварительный договор купли-продажи не обязывает застройщика в дальнейшем предоставить квартиру в новостройке. Это всего лишь договор о намерениях сторон.
Из этого вытекают как минимум три минуса любого ПДКП:
- Возможность двойных продаж.
- Необходимость отстаивать свои права на купленную квартиру в суде, если застройщик «передумает» заключать основной договор.
- Потерять свои деньги, если у застройщика «не пойдут дела» (не получит разрешение на строительство, обанкротится и т.д.).
ПДКП законен только в одном случае: если дом сдан, а права собственности застройщика на непроданные квартиры в новостройке еще не зарегистрированы. По ФЗ-214 привлекать деньги дольщиков уже нельзя. Поэтому возможен только предварительный договор купли-продажи, где продавцов выступает застройщик, а квартира находится на его балансе.
По ПДКП продавать квартиры можно, но только в том случае, когда дом уже построен и введен в эксплуатацию. При этом права собственности на него еще не зафиксированы со стороны застройщика (ст.429 Гражданского Кодекса РФ не указывает, на каком этапе строительства можно заключать предварительный договор). Учтите этот момент при покупке.
Причины возникновения обходных путей ФЗ-214
Применение «серых» схем купли-продажи даже у добросовестных застройщиков и у думающих покупателей вызвано существованием нескольких условий в нашей реальности:
- Нерасторопность при регистрации договоров в государственном регистрирующем органе (для Санкт-Петербурга — Росреестр).
- Демпинговые цены на квартиры по «серой» схеме (скидки от 5 до 15%).
- Прецеденты почти безнаказанного использования «серой» схемы. Примером может служить судебные разбирательства с ООО «Ареал» в Шушарах.
По ФЗ-214 компания-застройщик имеет право привлекать финансовые средства дольщиков для начала строительных работ только после получения разрешения на строительство в Госстройнадзоре. Но дело в том, что процесс получения вышеназванного разрешения иногда затягивается до 6 месяцев.
По данным статистики, к моменту ввода здания в эксплуатацию у застройщика остается от 5 до 20% квартир. Все остальные нашли своих владельцев. То есть компании стараются распродать квартиры как можно быстрее для привлечения денег клиентов. И в этом случае задержка с выдачей разрешения на строительство играет негативную роль.
Быстрее собраны средства – быстрее стартует и идет строительство. А ДДУ может быть подписан по закону только в определенный период времени: с момента получения разрешения на строительство и до момента подписания акта приема-передачи с вводом в эксплуатацию. Вот поэтому и появляются всевозможные «обходные пути» ФЗ-214 у надежных строительных компаний. Но стоит ли рисковать немалыми деньгами из-за 5-15% скидки? Подумайте, прежде чем заключать ПДКП в любом виде. Удачи.
Сохраните, чтобы не потерять