Приветствую на блоге SPbflat.ru, дорогой читатель! И если вы оказались на этой странице, значит у вас есть вопросы по ДДУ. Не буду долго рассуждать, что долевое строительство в нашей стране только начинает разворачиваться и вопросов по нему у покупателей появлдь яется множество.
Просто предложу почаще заглядывать сюда:) Так как постараюсь размещать наиболее часто встречающиеся вопросы по долевому строительству на форумах и ответы юристов с различных опять же форумов (ВДолевке, 9111.ru, форумы жильцов новостроек и т.д.). Это полезно для всех: читателям, покупателям и мне (в качестве записной книжки для полезной информации). Только отмечу, что записи будут постоянно добавляться и обновляться. Ведь жизнь продолжается и информация может устареть или измениться. Поехали…
Когда начинать платить коммунальные платежи при покупке через ДДУ?
С момента подписания акта приема – передачи. То есть с того дня, когда вы приняли квартиру у застройщика. Но здесь есть тонкость: если вы задолжали за коммунальные услуги более чем на 3 года (срок исковой давности), то можно оплатить ЖКУ только за эти три года. И по закону вы будете правы:) Конечно, если управляющая компания не спохватилась вовремя и не оформила свои требования для оплаты услуг через суд. Тут уж не отвертеться.
Как подтверждение своих слов, цитирую ответ юриста с сайта ВДолевке:
Обязанность оплаты коммунальных услуг и иных платежей не может возникнуть у дольщика раньше ввода дома застройщиком в эксплуатацию.
Таким образом, если застройщик построил дом и ввел его в эксплуатацию, передал вам квартиру (обычно компания старается в кратчайший срок передать квартиры дольщикам и сбросить с себя все заботы) — только в этом случае начинается оплата ее владельцем ЖКУ. А вот когда именно вы приняли объект у застройщика определяется датой на акте приема-передачи. С этого дня и начисляют платежи.
Застройщик прогорел – как достроить дом?
Как один из вариантов: необходимо обанкротить строительную компанию. То есть инициировать процедуру банкротства и довести ее до конца. Для этого дольщикам необходимо собраться и сплотиться. Организовать инициативную группу, которая и будет вести дела.
Кроме того, инициативная группа необходима: после банкротства застройщика именно дольщикам предстоит достраивать и вводить в эксплуатацию проблемную новостройку. Как правило, для этого необходимо образовать ЖСК и обязательно привлечь юристов. Без них в этом деле справиться самостоятельно невозможно. Ведь обанкротить застройщика — это не значит приобрести права на стройку. Да и впереди еще очень много юридических вопросов, которые необходимо решить.
Когда подписывается акт приема-передачи при ДДУ?
До того момента, когда застройщик вводит дом в эксплуатацию, принимать квартиру дольщику нельзя. По одной простой причине: квартиры, как объекта недвижимости в юридическом понимании еще не существует.
После ввода эксплуатацию, акт приема – передачи (АПП) можно подписать в любое время. Даже через несколько лет после ввода: именно тогда, когда вы купили ее у застройщика. Напоминаю, что с этой даты и начинает отсчет срок гарантии в новостройке. Подробнее о гарантийных сроках здания и инженерных сетей (это разные временные границы) было написано в статье «Гарантия на квартиру в новостройке от застройщика».
Если же покупатель квартиры по ДДУ не хочет подписывать АПП (причины бывают разные), то существует положение:
Если дольщик уклоняется от приемки квартиры более двух месяцев без уважительных на то причин, то застройщик просто направляет ему односторонний передаточный акт. С момента отправки подобного документа ответственность за квартиру несет только дольщик. К тому же компания обязательно начисляет неустойку за время уклонения от подписания АПП.
Переуступка прав по ДДУ
Тема настолько обширная и со всевозможными сложностями, что пришлось открыть серию статей. Если интересно, то вам сюда.
Долго выбирали квартиру, застройщик построил – не она это!
Права застройщика на изменения в проекте ограничены только экспертизой ГАСНа. То есть если строительная компания внесет изменения в проект вашей квартиры («передвинет» межкомнатные стены, уменьшит площадь помещения за счет появления вентиляционной камеры, изменит конфигурацию окон и т.д.) и при этом докажет безопасность проводимых изменений, то ваше возмущение – только ваши проблемы. Словом, застройщик может практически все, пока строит.
Дольщик в праве принять квартиру с «отклонениями» или отказаться (учтите, что «отказаться» — это расторгнуть ДДУ, а не написать лист претензий для переделки). При существенных изменениях можно обратиться в суд и доказывать что изменения действительно значимые и проект отличается в худшую сторону для покупателя.
Если суд согласится с вашими доводами, то вы вправе отказаться от предлагаемого застройщиком варианта. Тем самым лишить себя квартиры, но вернуть уплаченные по договору деньги. Как примечание можно отметить, что возврат денежных средств даже у крупных строительных компаний происходит долго и трудно, а судебные разбирательства не отличаются оперативностью.
Если дольщик не оплатит ДДУ полностью
Бывает так, что дольщик вносит только часть суммы по договору. А затем не находит возможность оплатить ДДУ полностью. В этом случае возникают проблемы у застройщика. Так как уже подписанный двумя сторонами и зарегистрированный в Россреестре договор долевого участия является официальным документом, расторжение которого обходится застройщику в немаленькую сумму – от 800 тыс. рублей (расходы на оформление документов для расторжения ДДУ, оплата услуг юристов).
Поэтому читайте внимательно договор перед подписанием: юристы компании наверняка предусмотрели штраф за расторжение ДДУ по вине дольщика. Конечно, эта сумма берется из денег, уже внесенных на счет строительной компании дольщиком. Теперь проблема возникает уже у несостоявшегося дольщика – как забрать то, что осталось.
Если дольщик умер
Если случится непоправимое — дольщик, подписавший ДДУ с застройщиком умрёт, то все права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Как и любое имущество, договор долевого участия (обязательства и права инвестора) наследуются по закону ФЗ-214.
Но на практике бывает разное. Привожу пример с сайта ВДолевке:
«Сыновья умершего дольщика, которым суд отказал в праве на наследование дорогого неоформленного жилья в только построенном доме. Их пример весьма показателен и типичен. Отец оплатил две квартиры на этапе котлована в 2003 году, но строительство затянулось, и он не дождался заветной покупки. После его смерти нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство, и сыновьям пришлось обращаться в Никулинский районный суд города Москвы. Суд не признал за ними права на квартиры, а лишь постановил выплатить долг в размере стоимости жилья на дату покупки, т. е. на 2003 год. Следует отметить, что данная недвижимость за это время подорожала более чем в 20 раз. Квартиры остались у застройщика. Подобный неутешительный исход за последние десять лет ждал сотни наследников неоформленного жилья в новостройках».
Скорее всего, наследником нужно бороться до последнего: оспаривать решение суда, подыскав хорошего адвоката.
Вопрос от читателя блога:
Здравствуйте! Я являюсь дольщиком в строящемся доме. Директор фирмы не пускает на стройку, а точнее в приобретенную квартиру, в целях моей же безопасности. Скажите есть ли закон позволяющий не пройти в свою квартиру и посмотреть как там делают предчистовую отделку?
Ответ: закон есть — ФЗ-214. По этому закону вы становитесь владельцем квартиры только после подписания акта приема-передачи. До этого момента собственником стройки (и вашей строящейся квартиры) является застройщик. Он же и отвечает за безопасность на стройплощадке. Так что директор прав, не желая отвечать за посторонних на своем объекте. А проверять качество работ нужно при осмотре перед приемом квартиры. Вот здесь подробнее.
Как расторгнуть зарегистрированный ДДУ
Если цена договора еще не оплачена, то расторгнуть можно по соглашению сторон застройщик/дольщик. Но обратите внимание – это дополнительное соглашение также должно пройти регистрацию в Росреестре. Но, как правило, в ДДУ предусматриваются штрафы за расторжение договора со стороны дольщика. Поэтому для начала посмотрите, во что выльется ваше решение расторгнуть ДДУ.
Штраф для дольщика при расторжении ДДУ по его инициативе
ФЗ-214 не прописывает четких размеров компенсации застройщику при расторжении договора долевого участия по вине дольщика. Практика пока складывается таким образом, что в ДДУ обычно указывается сумма от 1 до 15% от общей цены договора. Обычно размер неустойки оговаривается при заключении основного ДДУ.
Продолжение следует:)
