Схема ЖСК: риски

На сегодняшний день строительство нового жилья на деньги пайщиков кооперативов является второй по популярности схемой после использования схемы с ДДУ (договора долевого участия по ФЗ-214). По словам экспертов, от 25 до 30% застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области используют схему ЖСК при строительстве жилья. Как пример: крупнейшая строительная компания ЦДС строит только по ЖСК, еще один крупный застройщик «ЛенСпецСМУ» работает в основном по этой схеме.

Более того, многие строительные компании предпочитают возвращаться от ДДУ к опробованной и обкатанной системе привлечения денег через договора паенакопления. Одной из причин называется срыв сроков регистрации ДДУ в Росреестре.

Застройщик вполне законопослушно отправляет договора на регистрацию и в назначенный Россреестром день узнает, что документы еще не оформлены. При этом строительная компания уже указала дольщикам назначенный срок для перевода денег в оплату жилья, т. е.  взяла деньги у дольщиков. В результате может последовать штраф застройщика за незаконное привлечение финансовых средств. Но рискует не только строительная компания.

Риски для покупателей по схеме ЖСК

Застройщики, использующие схему ЖСК, не столь ограничены требованиями закона. Деятельность кооперативов малопрозрачна, а каждый ЖСК имеет собственный устав и особенности. Что дает простор для «вольного» трактования условий предоставления квартир взамен на паевой взнос.

Поэтому использование схемы ЖСК для привлечения денег в инвестирование строительства жилого дома несет в себе определенные риски для членов кооператива:

• Договора с членами кооператива по закону не регистрируются в государственных органах (в Росреестре). Что дает возможность двойных продаж.
• Сроки могут переноситься без каких-либо штрафных санкций для застройщика.
• Часто ЖСК являются всего лишь посредниками между строительной компанией и членами кооператива, заключая договор инвестирования со строительной компанией. Таким образом строительство не зависит от усилий правления ЖСК.
• При схеме ЖСК основным документом является договор паенакопления, который не гарантирует получение квартиры. Вы же участвуете в общем инвестиционном проекте, который может закончиться неудачей.
• При расторжении договора с кооперативом, правление решает самостоятельно, когда и по какой схеме состоится возврат внесенных вами денег. Что вполне законно.

При обычном положении дел, ЖСК только собирает с членов товарищества начальные финансовые средства и заключает договор с застройщиком (строительной компанией). Которая и ведет дела дальше. То есть насколько удачным и быстрым будет строительство дома зависит от строителей, но не зависит от кооператива. А застройщика можно «приструнить» по ФЗ-214, но никак не по схеме ЖСК. Ведь члены кооператива даже не могут требовать возмещения морального вреда при срыве сроков от строителей или возврат денег при банкротстве застройщика (в отличие от дольщиков по ДДУ).

Еще один момент стоит отметить: проверка деятельности кооператива еще труднее, чем деятельность застройщика при схеме ДДУ. Так как в последнем случае все четко регламентируется законом, а в случае с кооперативом — Уставом, который не имеет точных и единообразных требований к оформлению. 

Как примечание, можно посоветовать: главное требование при покупке квартиры по схеме ЖСК — проверить разрешительную документацию на строительство дома. Ведь основная причина применения схемы жилищно-строительного кооператива — это привлечь денежные средства еще до того, как получено разрешение на строительство. А его можно и не дождаться.

Надеемся, вам поможет информация, приведенная в статье. Ведь говорят же: предупрежден — значит вооружен. Но решать какой вариант инвестиций в будущее жилье  (ДДУ,  ЖСК или другие виды) выбирать все равно вам. Удачи.