Как уже разъяснялось в статье «Купить таунхаус или…», земельный участок под таунхаусом является одним из самых проблемных мест при покупке. Так как сам дом можно оформить как квартиру или как частный малоэтажный дом. Собственно, сблокированные дома с секциями на одного хозяина по сути и являются многоэтажным жилым домом, уложенным на бок. А так как четко закрепленной формулировки «таунхаус» в нашем законодательстве нет, то при оформлении есть «подводные камни». Разберемся более подробно.
Земля под таунхаусом: аренда или частная собственность?
Если таунхаус оформляется как самостоятельное строение (дом), то возможно оформление участка в собственность – в долевую или в индивидуальную. В долевую – если все собственники таунхаусов в одном блоке дружно договариваются и выкупают землю под своими блоками в собственность. В этом случае каждому остается по равной доле из общей территории, которая и находится под его домом+1-2 сотки перед входом.
Участок в индивидуальную собственность застройщик предлагает изначально, как самый дорогой вариант в поселке таунхаусов. Конечно, когда есть возможность оформить право собственности.
Застройщику может быть просто невыгодно или невозможно продавать участки вместе с таунхаусом. Невозможно – если поселок расположен на берегу водоема в водоохраной зоне, где возможна только аренда или по другой причине. Невыгодно – если цена участков высокая (в пределах городской черты) или покупка затруднительна (например, земли Министерства обороны), а вернуть затраты на приобретение земли не представляется возможным.
Но в реалиях сегодняшнего дня, большинство сблокированных домов оформляются как квартиры в многоквартирном доме. Соответственно, земельные участки под таунхаусами находятся в аренде через посредника – девелопера в лице управляющей компании. Значит прав на участок у покупателя таунхауса нет и переоформить можно только через суд, ценой большой траты нервов, денег и времени.
Долевая и индивидуальная собственность на участки земли
Долевая собственность на участок земли под блоком из таунхаусов, как правило, вызывает много сложностей при эксплуатации и продаже домов. Необходимо согласие всех дольщиков на продажу участка (если продается таунхаус) и даже в том случае, если вы собираетесь огородить свой кусок земли забором.
При индивидуальной собственности продать можно без согласования. Но если возникнут сложности с оформлением и через суд таунхаус будет признан квартирой в многоквартирном доме, то владелец блокированной квартиры теряет индивидуальное право собственности на землю. Просто потому, что договор покупки земельного участка в этом случае признается недействительны. А ведь цена таунхауса с земельным участком в индивидуальной собственности намного выше всех остальных вариантов.
Поэтому советуем тщательно проштудировать условия передачи земельного участка в собственность перед тем, как платить деньги. Формулировка «квартира в малоэтажном доме» почти всегда означает, что необходимо договариваться с соседями и совместно выкупать землю, которую затем делить на доли. А договориться с соседями бывает достаточно сложно.
Аренда участка земли в поселке таунхаусов
Таунхаусы с землей в аренду, особенно долгосрочную, стоят дешевле. Собственно, на этом все плюсы и заканчиваются. Начинаются сложности. Владельцу таунхауса практически невозможно проследить весь путь участка земли от его истинного владельца до того момента, когда он становится местом строительства. В результате при продаже таунхауса может выясниться, что он построен незаконно на землях, которые не предназначались для строительства. Кроме того, при аренде земельного участка, продажа стоящего на нем дома требует согласование с собственником участка. То есть необходимо найти не только арендодателя (застройщика/девелопера), но того, кто отдал земли в аренду.
Как правило, таунхаусы строятся на бывших совхозных землях, выведенных из сельхозоборота. А вот как они выводились, с нарушениями или все было законно – большой вопрос при наших условиях жизни. Поэтому здесь могут быть большие сложности.
Поэтому, прежде чем решиться купить таунхаус с землей в частной собственности, внимательно ознакомьтесь со всеми документами на землю и проверьте реального собственника земли. Это сохранит вам время, деньги и нервы в дальнейшем.
Сохраните, чтобы не потерять