Федеральный закон о долевом строительстве (ФЗ-214) был принят еще в 2005 году. На его основе каждая строительная компания разрабатывает свои ДДУ (договора о долевом участии). Естественно, застройщики оперируют формулировками и положениями закона, составляя документ. Но при этом допуская некоторые «вольности», которые иногда даже не противоречат ФЗ-214. Но дают в руки застройщика инструменты для манипулирования дольщиками.
Перечень условий для грамотного заключения ДДУ
При заключении ДДУ с дольщиком компания должна иметь, а потенциальный покупатель обязательно проверить:
- Документ, подтверждающий право застройщика на земельный участок под строительство или на его аренду.
- Проектную декларацию объекта строительства, опубликованную в СМИ.
- Разрешение на строительство (с действующими сроками).
Кроме того, в договоре должны быть указаны:
- сроки передачи объекта дольщику;
- сроки, условия и порядок оплаты;
- гарантийные срок обязательств застройщика по объекту..
В проекте договора также должно быть полное и внятное описание объекта. Если отсутствует хотя бы один пункт, ДДУ считается незаключенным. Согласитесь, что проверить весь этот небольшой список условий вполне возможно еще до того, как поставить свою подпись в документе.
Искренне надеемся, что при заключении договора о долевом строительстве вы нашли проверенного и солидного застройщика. Но иногда строительные компании проявляют «творчество» на основе ФЗ-214 в своих интересах. В результате ДДУ становится не гарантом, а инструментом для выкачивания дополнительных денег и защиты недобросовестных компаний от обманутых дольщиков.
ФЗ-214 и мелкие уловки для больших денег
Не всегда ДДУ составляется с нарушением закона ФЗ-214. Достаточно часто встречается разночтения и разное понимание одного и того же положения. В рамках дозволенных «трактовок» можно отметить:
Указание цены в у.е. за квадратный метр. Вот только что за у.е. – объясняется на словах. А слова к договору не пришьешь. Курс оговоренной валюты может повыситься, как следствие – стоимость «квадрата» возрастает. Что и доказал «взлет» валют в конце 2015 года.
Еще один «маневр» в рамках законности: пункт, заставляющий принять объект при его досрочной сдаче. Но в жизни бывают различные ситуации, когда дольщику невыгодно досрочно въезжать в квартиру.
Размер неустойки специально завышается, для создания условий, при которых отказаться от будущей квартиры становится невыгодно. Представьте, что в процессе строительства вы убедились в плохом качестве работ и решили забрать свои деньги (вложиться в другую стройку с приемлемым уровнем исполнения). И тут выясняется, что одностороннее расторжение договора обойдется вам в 10-15% от общей стоимости квартиры. Хотя стандартная неустойка должна быть не выше 3-5%. Просто вы не обратили внимание на пункт про неустойку при заключении ДДУ.
Небольшой пункт о коммунальных платежах с момента введения объекта в эксплуатацию. Это просто незаконно (подробности см.здесь), так как акт приема-передачи жилья еще не подписан.
Один из неприятных моментов: в процессе согласований и строительства, площадь квартиры увеличивается более, чем на 2%. В этом случае застройщик требует доплату. Но юристы утверждают, что по закону «О защите прав потребителей», получаемый по договору товар должен точно соответствовать характеристикам, указанным в подписанном двумя сторонами (дольщиком и строительной компанией) документе. То есть, говоря простыми словами, увеличение площади квартиры – забота самого застройщика. Но, если в результате строительства, площадь жилья уменьшилась, дольщик вправе потребовать доплату от застройщика все по тому же закону о защите прав.
«Вольностей» от застройщиков достаточно много и вряд ли возможно рассмотреть все в одной статье. Поэтому предлагаем подписаться на обновления блога и следить за темой «Как защититься дольщикам при использовании схемы ДДУ» в других статьях.Сейчас же необходимо напомнить: перед подписанием ДДУ ВСЕГДА нужна консультация юриста. Ведь деньги за квартиру вы платите немалые. Поэтому потратить два-три дня на детальное осмысление документа, по которому затем вы должны приобрести квартиру, необходимо.
Сохраните, чтобы не потерять